تملّك الأجانب للعقارات في إسطنبول: خطوات الطابو خطوة بخطوة

يبدأ معظم المستثمرين القادمين من دول الخليج حديثهم معنا بسؤال واحد: هل يستطيع الأجنبي أن يسجّل العقار باسمه في إسطنبول، وما مدى وضوح الإجراءات؟ والجواب المختصر أن الأجانب يستطيعون عمومًا شراء العقارات السكنية في تركيا، وأن عملية الشراء تُسجَّل باسم المشتري نفسه في مديرية السجل العقاري المعروفة بالطابو. غير أن الأهلية ترتبط بجنسية المشتري وبموقع العقار معًا، ولذلك يُتحقَّق من الأمرين في بداية العملية لا في نهايتها. نستعرض في هذا المقال التسلسل الذي نتّبعه مع المشترين الباحثين عن وحدات راقية في بشيكتاش وما حولها، بلغة بسيطة وبعيدًا عن التعقيد.

قبل الشراء: فحص العقار ومستنداته

يضيع معظم الوقت عادةً بسبب اختيار عقار غير مناسب منذ البداية. لذلك نبدأ بالتحقق من الوحدة نفسها ومن وضعها القانوني في آن واحد. تُعايَن الإطلالة والطابق والواجهة في الموقع، ثم ننتقل إلى قيد سند الملكية ونراجع فيه عدة نقاط: نوع الملكية، أي هل هي ملكية طابقية مكتملة أم حق ارتفاق إنشائي في مشروع لم تكتمل إجراءاته بعد؛ ووجود رهن أو إشارات مقيِّدة على العقار؛ ورخصة الإسكان التي تثبت صلاحية المبنى للسكن؛ وقيمة رسوم إدارة المبنى الشهرية.

الغاية من هذه المراجعة كشف المخاطر الخفية قبل الدخول في التفاوض على السعر. فشراء وحدة في مبنى اكتمل بناؤه ولم يحصل بعد على رخصة الإسكان أمر ممكن، لكنه قد يؤثر في خطط التأجير أو البيع لاحقًا. ومعرفة مثل هذه التفاصيل مبكرًا تمنح المشتري الوقت وقوة التفاوض معًا، وتجنّبه قرارات متسرعة يصعب التراجع عنها.

الرقم الضريبي والحساب المصرفي وطريقة الدفع

يحصل المشتري الأجنبي على رقم تعريف ضريبي تركي، وهو مطلوب لطلب نقل الملكية ولاشتراكات الخدمات لاحقًا، ويُستخرج عادة في وقت قصير. بعد ذلك يُفتح في الغالب حساب مصرفي محلي، بحيث يتم الدفع ويُوثَّق عبر النظام المصرفي، وهذا يحمي المشتري والبائع على حد سواء. أما الدفع النقدي أو التحويلات غير الموثقة فتثير لاحقًا أسئلة يصعب تفسيرها، ولذلك لا ننصح بها في أي حال.

تقرير التقييم وفحص المناطق المحظورة وتأمين الزلازل

يُشترط في طلب نقل الملكية للمشترين الأجانب تقرير تقييم يعدّه خبير تقييم مرخّص. يحدد هذا التقرير القيمة السوقية للعقار بصورة مستقلة، وهو مرجع مفيد للمشتري أيضًا عند مقارنة السعر المعروض. وفي المرحلة نفسها تتأكد المديرية من أن العقار لا يقع ضمن منطقة عسكرية أو أمنية محظورة. كما يجب أن تكون للعقار وثيقة سارية من تأمين الزلازل الإلزامي المعروف باسم DASK قبل إتمام النقل. وتُجهَّز قبل الموعد عادةً المستندات التالية، علمًا بأن القائمة النهائية تحددها المديرية عند تقديم الطلب:

• جواز السفر؛
• رقم التعريف الضريبي التركي؛
• تقرير التقييم الصادر عن خبير مرخّص؛
• وثيقة تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) سارية المفعول؛
• مترجم محلّف إذا لم يكن المشتري يتحدث التركية.

يوم نقل الملكية في الطابو

عند اكتمال المستندات يوقّع البائع والمشتري في مديرية السجل العقاري في الموعد المحدد. وإذا لم يكن المشتري يتحدث التركية يحضر مترجم محلّف أثناء التوقيع. تُحسب رسوم الطابو والضرائب ويُتفق عليها بين الطرفين قبل الموعد، وهذه أفضل طريقة لتفادي المفاجآت في اللحظة الأخيرة. ويمكن الشراء أيضًا بموجب وكالة رسمية، على أن تُراجَع صيغة الوكالة وحدود صلاحياتها مسبقًا مع محامٍ.

بعد الشراء: الإدارة والخطة المستقبلية

بعد تسلّم سند الملكية تُنقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي، وكذلك العلاقة مع إدارة المبنى، إلى اسم المالك الجديد. وفي هذه المرحلة يتحدد دور العقار في المستقبل: سكن خاص، أو تأجير مفروش، أو بيع مخطط له في توقيت مدروس. وبالنسبة إلى العقارات التي تُدار من دبي أو الرياض أو الدوحة، فإن تنسيق الجوانب القانونية والفنية والتأجيرية من جهة واحدة يختصر كثيرًا من الجهد والوقت. وقد شرحنا تفاصيل هذا الأسلوب في مقالنا عن إدارة الأصول العقارية والبيع خارج السوق.

أخطاء شائعة ينبغي تجنّبها

تتكرر في تجربتنا الأخطاء نفسها التي تطيل عملية الشراء. أولها الاعتماد على صور الإعلان وحدها وتأجيل مراجعة سند الملكية ووضع رخصة الإسكان إلى ما بعد الاتفاق. وثانيها دفع عربون قبل فحص المستندات؛ وإذا كان لا بد من دفعة أولى فيجب الاتفاق كتابيًا على شروط استردادها. وثالثها بناء الميزانية على سعر الشراء وحده دون احتساب رسوم الطابو ورسوم الإدارة الشهرية وتكاليف التأثيث. أما رابعها فهو التفكير في دور العقار، سكنًا خاصًا كان أم استثمارًا للتأجير، بعد الشراء لا قبله، مع أن التخطيط للتأجير المفروش ينبغي أن يوجّه اختيار المخطط والطابق وخدمات المبنى منذ اليوم الأول.

ملاحظة حول الجنسية والإقامة

تخضع الجنسية عن طريق الاستثمار وتصاريح الإقامة لقواعد مستقلة عن شراء العقار نفسه. تُحدَّد هذه القواعد بموجب أنظمة رسمية، وقد تغيّرت أكثر من مرة على مرّ السنين. لذلك ننصح بألّا يُتخذ أي قرار يتعلق بمبلغ أو شرط محدد إلا بعد مراجعة القواعد السارية في تاريخ التقديم مع مستشار قانوني. وإذا كان اختيار العقار مرتبطًا بهذا الهدف، فأخبرونا بذلك في اللقاء الأول كي نبني البحث على أساسه منذ البداية.